Balkonları rüzgar, yağmur ve toz gibi dış etkenlerden koruyan cam balkon sistemleri, çok katlı konutlarda en sık tercih edilen tadilat uygulamaları arasında yer almaktadır. Ancak balkonların ve dış cephenin ortak alan kapsamında değerlendirilmesi, bu tür uygulamaların belirli hukuki şartlara uygun bir şekilde gerçekleştirilmesini zorunlu kılmaktadır.
CAM BALKON YASAK MI?
Mevcut bilgiler doğrultusunda cam balkon uygulamalarına yönelik genel bir yasak bulunmamaktadır. Buna karşın apartmanlarda yapılacak uygulamaların Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve binanın mimari projesiyle uyumlu olması gerekmektedir.
Apartmanların dış cephesi ve balkonları, yalnızca ilgili daire sahibine ait özel alanlar olarak kabul edilmemektedir. Binanın dış görünümünü etkileyen değişiklikler, kat maliklerinin ortak kullanım alanlarını ilgilendiren uygulamalar arasında mütal edilmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine göre ortak alanlarda inşt, onarım veya esaslı değişiklik yapılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından en az beşte dördünün yazılı rızasının alınması gerekmektedir. Bu oran, yüzde 80 yazılı onay anlamına gelmektedir.
Apartmanın tapuda kayıtlı yönetim planında cam balkon uygulamasına açıkça izin veren bir hükmün bulunup bulunmadığı da hukuki değerlendirmede önem arz etmektedir.
MEVCUT CAM BALKONLAR SÖKÜLECEK Mİ?
Bütün cam balkonların sökülmesini öngören genel bir karar mevcut değildir. Ancak gerekli izinler temin edilmeden veya mimari projeye aykırı biçimde yapılan uygulamalar hakkında dava açılması durumunda mahkeme tarafından söküm kararı verilebilmektedir.
Yönetim planında cam balkona izin veren açık bir düzenleme bulunmaması halinde kat maliklerinden birinin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmasıyla hukuki süreç başlayabilmektedir. Mahkeme, uygulamanın binanın mimari projesine aykırı olduğuna kant getirirse eski hale getirme yönünde hüküm tesis edebilmektedir.
Eski hale getirme kararı kapsamında izinsiz yapılan cam balkonun sökülmesi talep edilebilmektedir. Dava masrafları, yargılama giderleri ve sökümden kaynaklanan maliyetler de izinsiz tadilatı gerçekleştiren daire sahibine yüklenebilmektedir.
YARGITAY’IN CAM BALKON KARARI NEDİR?
Paylaşılan bilgilere göre Yargıtay’ın emsal kararlarında, ortak alanlarda mimari projeye aykırı biçimde yapılan değişikliklerde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri esas alınmaktadır. Apartmanın dış cephesini etkileyen cam balkon uygulamaları da bu kapsamda değerlendirilebilmektedir.
Gerekli yazılı izin temin edilmeden yapılan değişiklikler, kat malikleri arasında hukuki uyuşmazlığa yol açabilmektedir. Mahkemeye taşınan dosyalarda cam balkonun mimari projeye aykırı olduğunun tespiti halinde uygulamanın kaldırılmasına ve balkonun eski durumuna getirilmesine karar verilebilmektedir.
Kat maliklerinin sözlü olarak verdiği onaylar hukuki süreç açısından yeterli kabul edilmemektedir. Bu nedenle en az yüzde 80 oranındaki onayın yazılı, resmi nitelikte ve ıslak imzalı belgelerle alınması büyük önem taşımaktadır.
CAM BALKON YAPTIRMADAN ÖNCE NELERE DİKKAT EDİLMELİ?
Cam balkon yaptırmayı düşünen kat maliklerinin öncelikle apartmanın veya sitenin tapuda kayıtlı yönetim planını dikkatle incelemesi gerekmektedir. Yönetim planında uygulamaya yönelik açık bir izin olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Uygulamaya başlanmadan önce kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından en az yüzde 80’inin yazılı onayı temin edilmelidir. İzin belgelerinin resmi nitelikte ve ıslak imzalı olması, gelecekte ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda kritik rol oynamaktadır.
Mevcut düzenlemeler ve Yargıtay kararları doğrultusunda gerekli hukuki prosedürlere riayet edilmesi, cam balkon nedeniyle açılabilecek davaların ve oluşabilecek söküm maliyetlerinin önlenmesi açısından belirleyici bir faktör olmaktadır.
